Modelo Global de Dados Colliers Brasil
colliers arquitetura-empresarial dados
Tipo: Modelo conceitual de dados — 15 domínios — Colliers Brasil (CIB + CTS + CREMS) Origem: consolidação dos discoveries Colliers (IM, Property, Facilities, Office, Industrial, Avaliações, Capital Markets, Desmobilização, Incorporação, TI) + estrutura organizacional canônica + nota arquitetural Blaschek (CRM + IA) Documento-pai: Arquitetura Empresarial Colliers Sub-docs por divisão: CIB · CTS · CREMS
Modelo independente do Costal. Decisão de 27/04: a Colliers é empresa de serviços imobiliários (transações, técnico, gestão) — modelo de negócio fundamentalmente distinto da construtora digital. Reaproveitamentos de framework (camadas, princípio CRM-formação × ERP-formalização) sim; reaproveitamento de domínios não.
TL;DR — 15 domínios em uma frase cada
- Universo Imobiliário e Mercado — todos os imóveis, transações e fundos monitorados (CTS-IM)
- Carteira sob Administração — imóveis administrados pela Colliers para terceiros (CREMS)
- Mandatos Comerciais — atribuições recebidas para vender ou locar imóveis (CIB Transações)
- Oportunidades e Funil Comercial — pipeline de negócios em movimento (CIB Transações)
- Transações Imobiliárias — vendas, locações e capital markets fechados
- Avaliações e Laudos — laudos de avaliação imobiliária (CTS-CIVAS)
- Projetos Técnicos — gerenciamento de projetos, construção, diligências, workplace, sustentabilidade (CTS-SPS)
- Operação de Property — book contábil, ordens de compra, aprovação síndico, reportes (CREMS-PM)
- Operação de Facilities — chamados, OS, manutenção, fornecedores terceiros (CREMS-FM)
- Lease Administration — contratos de locação administrados para terceiros (CREMS-Lease)
- Clientes e Stakeholders — proprietários, investidores, inquilinos, fornecedores
- Pessoas e Equipes — colaboradores Colliers, brokers, técnicos, comissões
- Financeiro e Comissões — receita recorrente CREMS + variável CIB + corporativo
- Documentos e Memória Corporativa — laudos, contratos, propostas, books, plantas
- Inteligência e Analítica — Power BI, Lakehouse, modelos preditivos, IA
Cross-references — onde cada domínio aterra hoje
Para cada domínio, esta tabela é a fonte rápida de “onde encontro X no vault”:
| # | Domínio | Divisão dominante | Sistema primário (atual) | Spec / Discovery em curso |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Universo Imobiliário e Mercado | CTS-IM | Excel “modelo de dados” 90 MB (Braga) + ferramenta Anouk FII/CVM | spec IM v2 · dicionário · sessão Braga 30/04 |
| 2 | Carteira sob Administração | CREMS | a mapear (ERP imobiliário? planilhas?) | prep PM — sessão semana 2 |
| 3 | Mandatos Comerciais | CIB Transações | a mapear (CRM? Salesforce? planilhas?) | prep Office · prep Industrial · prep Incorporação |
| 4 | Oportunidades e Funil Comercial | CIB Transações | idem (provável CRM compartilhado) | mesmas specs CIB Transações |
| 5 | Transações Imobiliárias | CIB Transações | a mapear (provável Power BI + Excel manual) | prep Desmobilização · prep Capital Markets |
| 6 | Avaliações e Laudos | CTS-CIVAS | Argus Enterprise (backlog desde 2007/2008) | prep Avaliações |
| 7 | Projetos Técnicos | CTS-SPS | MS Project / Primavera + Excel orçamento | prep Orçamentação (Leandro Delecrodio — discovery 28/04 16h) |
| 8 | Operação de Property | CREMS-PM | a mapear (book contábil mensal por condomínio é central) | prep PM |
| 9 | Operação de Facilities | CREMS-FM | a mapear (sistema de chamados? terceiros?) | prep FM |
| 10 | Lease Administration | CREMS-Lease | a mapear | a iniciar (semana 3 — Philipe Cardoso) |
| 11 | Clientes e Stakeholders | transversal | a mapear (CRM Colliers?) | ver specs CIB + CREMS |
| 12 | Pessoas e Equipes | CIB Corporativo | a mapear (sistema de RH?) | a iniciar (Camila Silva — Gente & Gestão) |
| 13 | Financeiro e Comissões | CIB Corporativo | a mapear (sistema financeiro? Sienge corporativo? Excel?) | a iniciar (Rodrigo Eisenbraun — Financeiro & Controladoria) |
| 14 | Documentos e Memória Corporativa | transversal | SharePoint / OneDrive / pastas locais | TI spec (Michael Sousa) |
| 15 | Inteligência e Analítica | CTS + transversal | Power BI atual | spec IM v2 + Lakehouse Colliers a propor |
Detalhe estendido das relações entre domínios: ver diagrama Mermaid.
Status de cobertura (27/04/2026)
| Status | Domínios | # |
|---|---|---|
| Em discovery / spec ativa | 1 (IM Colliers — sessão 30/04), 7 (Orçamentação — sessão 28/04) | 2 |
| Discovery prep pronto | 2, 3, 4, 5, 6, 8, 9, 14 | 8 |
| A iniciar (sem prep ainda) | 10, 11, 12, 13, 15 | 5 |
| Total | 15 |
Marco crítico: ≥7/15 domínios devem ter discovery executado até 31/05 para alimentar o blueprint Colliers. Hoje: 2/15 em curso.
Diagrama Mermaid
A versão visual deste modelo está em modelo-global-dados-diagrama — 4 visões (mapa de domínios, ER conceitual, espinha dorsal CIB→CTS→CREMS, eventos × sistemas).
1. Finalidade do modelo
O Modelo Global de Dados Colliers tem por finalidade:
- Estabelecer uma visão corporativa única dos principais objetos de informação que sustentam as 3 divisões (CIB + CTS + CREMS)
- Alinhar processos, sistemas, dados e indicadores cross-divisão
- Reduzir fragmentação entre planilhas isoladas, sistemas específicos por área (Argus, Power BI, sistemas de chamado), documentos dispersos e o futuro Lakehouse Colliers
- Criar a base para analytics e IA aplicada a serviços imobiliários
- Apoiar governança, integração sistêmica e escalabilidade operacional
Em termos práticos, ele responde à pergunta: quais dados a Colliers Brasil precisa dominar para operar suas 3 divisões com consistência e gerar inteligência cross-área?
2. Visão macro dos 15 domínios
A Colliers organiza-se em 3 divisões que prestam serviços imobiliários de naturezas distintas — transação one-shot (CIB), serviço técnico por projeto (CTS) e administração contínua recorrente (CREMS). O modelo global agrupa os domínios em 4 grandes categorias que refletem essa lógica:
🎯 Categoria A — Mercado e Posicionamento (1 domínio)
Foundational — alimenta CIB e CTS-IM, e fornece contexto a todas as outras divisões.
- Universo Imobiliário e Mercado
💼 Categoria B — Operações Cliente-Voltadas (9 domínios)
Onde a receita acontece. Os 9 domínios cobrem os 3 tipos de receita Colliers:
Receita transacional (CIB Transações):
- Mandatos Comerciais
- Oportunidades e Funil Comercial
- Transações Imobiliárias
Receita por projeto (CTS):
- Avaliações e Laudos
- Projetos Técnicos
Receita recorrente (CREMS):
- Carteira sob Administração
- Operação de Property
- Operação de Facilities
- Lease Administration
👥 Categoria C — Suporte Corporativo (3 domínios)
Funções compartilhadas que servem as 3 divisões.
- Clientes e Stakeholders
- Pessoas e Equipes
- Financeiro e Comissões
📚 Categoria D — Memória e Inteligência (2 domínios)
Onde dados viram conhecimento e conhecimento vira decisão.
- Documentos e Memória Corporativa
- Inteligência e Analítica
3. Detalhamento por domínio
1. Universo Imobiliário e Mercado
Pergunta que responde: quais imóveis existem no mercado? Quem é dono? Quem está alugando? Quanto vale? O que está se movendo?
Entidades centrais:
- Imóvel (universo monitorado — não só os administrados pela Colliers)
- Edifício / Complexo (agrupamento físico)
- Módulo / Laje / Unidade (subdivisão comercial)
- Proprietário (PF / PJ / Fundo Imobiliário)
- Transação de Mercado (vendas e locações observadas — não só as fechadas pela Colliers)
- Fundo Imobiliário (CVM) (carteira, caixa, score de compra)
Atributos críticos:
- Localização (geo + endereço + bairro + região + cidade)
- Tipologia (escritório, logística, retail, industrial, residencial, hotelaria, saúde)
- Padrão (A, A+, B, C — para office; X, A+, A, B — para logística)
- Métricas (m² total, m² locável, m² ocupado, vacância, preço/m²)
- Histórico de transações
- Histórico de ocupação
Sistemas atuais:
- Excel “modelo de dados” Braga (~90 MB, ~290k–700k linhas, 10 anos histórico desde 2016) — 27 problemas estruturais documentados
- Ferramenta Anouk FII/CVM (dashboard com 356 fundos, score de compra, radar por segmento, geolocalização) — operando desde 04/2026
Status: discovery ativa (Braga 30/04). Spec IM v2 aborda o problema da planilha + the propõe Lakehouse Bronze/Silver/Gold com 9 entidades to-be.
2. Carteira sob Administração
Pergunta que responde: quais imóveis a Colliers administra hoje (e para quem)? Como está a saúde de cada um?
Entidades centrais:
- Imóvel Administrado (subset do universo — só aqueles sob mandato de gestão)
- Contrato de Administração (Colliers ↔ proprietário; serviços contratados, valor, vigência)
- Cliente Proprietário (PJ, PF, Fundo)
Atributos críticos:
- Tipo de gestão (Property, Facilities, Lease, ou combinação)
- Início da gestão, vigência do mandato, condições de saída
- Volume de inquilinos por imóvel
- Receita mensal recorrente para a Colliers
- SLAs comprometidos
Sistemas atuais: a mapear (provavelmente sistema imobiliário + planilhas) Status: prep PM pronto (aqui); discovery a marcar com Gianlucca.
3. Mandatos Comerciais
Pergunta que responde: que oportunidades de venda/locação a Colliers tem em mãos para atender? Sob que termos?
Entidades centrais:
- Mandato (atribuição formal — exclusivo, não-exclusivo, parceria)
- Imóvel sob Mandato (subset do universo)
- Cliente Vendedor / Locador (proprietário)
- Termos de Comissão (% da venda, valor mínimo, condições)
Atributos críticos:
- Tipo de mandato (venda, locação, sublocação, build-to-suit)
- Exclusividade (exclusivo / aberto / preferência)
- Vigência, renovação, cláusulas de retirada
- Valor pedido, faixa negociável
- Equipe Colliers responsável (broker líder + apoio)
Sistemas atuais: a mapear (CRM? Excel?) Status: captado parcialmente nos preps Office, Industrial, Capital Markets, Desmobilização, Incorporação.
4. Oportunidades e Funil Comercial
Pergunta que responde: quais clientes potenciais (compradores ou locatários) estão no radar? Em que estágio?
Entidades centrais:
- Lead / Prospect (cliente potencial — comprador ou locatário)
- Oportunidade (vinculada a 1 mandato OU 1 imóvel-alvo OU 1 brief)
- Estágio do Funil (qualificação → tour → proposta → negociação → fechamento → perdido)
- Atividade Comercial (visita, ligação, e-mail, evento)
Atributos críticos:
- Origem (referência, marketing, web, evento, indicação)
- Probabilidade de fechamento
- Previsão de receita (valor x probabilidade)
- Histórico de interações
- Próximas ações
Sistemas atuais: provavelmente Excel + e-mail; CRM corporativo a confirmar Status: captado parcialmente nos preps CIB Transações; spec funil sem dono definido.
5. Transações Imobiliárias
Pergunta que responde: quais negócios efetivamente fechados? Por quem? Por quanto?
Entidades centrais:
- Transação (venda OU locação OU operação Capital Markets fechada)
- Imóvel Transacionado
- Comprador / Locatário (cliente)
- Vendedor / Locador (cliente)
- Comissão Devida (valor + datas)
Atributos críticos:
- Data, valor, condições financeiras
- Cap rate (para venda / Capital Markets)
- Duração contratual (para locação)
- Garantias prestadas
- Comissão calculada (% × valor + ajustes)
- Brokers envolvidos (Colliers + outros)
Sistemas atuais: a mapear (probabelmente Excel + Power BI + handoffs manuais) Status: críticos para alimentar domínio 1 (universo) com dados próprios da Colliers.
6. Avaliações e Laudos
Pergunta que responde: quanto vale cada imóvel? Para que finalidade? Quem avaliou? Quando?
Entidades centrais:
- Laudo de Avaliação (~1.500/ano produzidos pela CIVAS)
- Imóvel Avaliado
- Cliente Solicitante (cliente do laudo — pode ser proprietário, banco, fundo, comprador potencial)
- Finalidade (compra, financiamento, contábil, tributário, IPO)
- Norma Aplicada (NBR 14653 e suas partes)
Atributos críticos:
- Método (comparativo, evolutivo, renda, custo)
- Comparáveis utilizados (outros imóveis do universo)
- Valor estimado + faixa de incerteza
- Avaliador responsável (com CRECI)
- Data de referência
Sistemas atuais: Argus Enterprise (backlog desde 2007/2008) — quase 20 anos de dados acumulados — fonte mais rica do mercado imobiliário Colliers. Status: prep pronto (prep Avaliações); discovery a marcar.
7. Projetos Técnicos
Pergunta que responde: que projetos técnicos a Colliers entrega? Para quem? Com que esforço?
Entidades centrais:
- Projeto Técnico (categoria: gerenciamento, construção, diligência, workplace, sustentabilidade, orçamentação)
- Cliente Contratante
- Equipe SPS Alocada (a partir do quadro de Igor)
- Entregável (relatório, EAP, cronograma, certificação, parecer)
Atributos críticos:
- Tipologia do projeto
- Cronograma (início, marcos, fim)
- Orçamento aprovado vs realizado
- Receita por projeto
- Margem operacional
Sistemas atuais: MS Project / Primavera (cronograma); Excel orçamento (Leandro Delecrodio); SharePoint/Drive (entregáveis) Status: prep orçamentação pronto + sessão 28/04 confirmada; demais sub-áreas SPS a iniciar.
8. Operação de Property
Pergunta que responde: o que acontece TODO MÊS em cada imóvel administrado para o proprietário?
Volumetria AS-IS (validada 28/04 com Gianlucca):
- ~35 clientes · ~40 imóveis administrados
- Geografia: SP (essencial) · RJ · RMPA · SC
- Tipologia: corporativo (lajes) · galpões logístico-industriais · não residencial
- Time operacional: 50–55 pessoas
Entidades centrais:
- Imóvel sob Property Management (corporativo ou logístico-industrial)
- Condomínio (PJ) — pessoa jurídica que contrata Colliers como administradora; é o cliente direto
- Síndico Profissional — owner legal do empreendimento (responsabilidade pelo Código Civil); pode ser proprietário ou representante
- Inquilino — ocupante do imóvel; cadastrado para disparo automático de boleto
- Documento com Validade (AVCB, alvarás, técnicos, administrativos, financeiros) — controlado pelo Smart Colliers com alertas de vencimento
- Boleto de Taxa Condominial (artefato central — emitido automaticamente pelo Smart Colliers, todo mês, direto na conta do condomínio)
- Rateio de Utilidades (água, luz, gás — por inquilino dentro do condomínio)
- Ordem de Serviço (OS) — gerada pelo Smart Colliers; pode ser para chamado ou para lembrete operacional ao gerente regional
- Chamado — síndico abre via e-mail/telefone/WhatsApp/Smart Colliers
- Contrato de Manutenção Predial — contrato direto condomínio (PJ) ↔ empresa de manutenção (24–36 meses, reajuste 12 meses); Colliers gerencia, não contrata
- HOP (Relatório de Operações) — entregável mensal ao proprietário (foto antes/depois, consumo, indicadores). Hoje montado manualmente.
- Sumex (Sumário Executivo) — entregável semanal por bullet point via WhatsApp/e-mail. Aplicável também a FM.
- Banco de Fornecedores Homologados — >70 fornecedores trazidos por Gianlucca, em jornada de homologação com a área de Compras (Tatiana Souza)
Atributos críticos:
- Despesas do mês (categorizadas dentro do Smart Colliers)
- Receitas do mês (taxas condominiais + utilidades rateadas)
- Inadimplência por inquilino
- Fundos (reserva, manutenção) — controles dentro do Smart Colliers
- KPIs operacionais (% atingimento budget mensal por carteira)
Modelo de receita Colliers:
- Taxa de administração mensal = massa salarial (parcela fixa, reembolsável) + fee administrativo (taxa sobre serviços entregues)
- KPI primário: % atingimento budget mensal
Sistemas atuais (validado 28/04):
- Smart Colliers (white label · cloud · API) — sistema central; cobre core financeiro/documental/OS/chamados/compras
- NÃO conectado ao Sienge (a confirmar com Robson)
- Power BI alimentado via CSV manual (dor explícita)
- Bancos múltiplos com integração ativa para boletos
- CMMS prestador registra OS de manutenção
- Trello/Planner + Excel paralelo para coordenação e particularidades
Status: AS-IS v1 validado 28/04 (spec). 1ª frente IA Colliers conforme 04.
9. Operação de Facilities
Pergunta que responde: o que acontece DENTRO DAS ÁREAS PRIVATIVAS que o ocupante terceiriza por não ser core business? E quando o escopo extrapola o imóvel (caso ML)?
Volumetria AS-IS (validada 28/04 com Gianlucca):
- 5–6 clientes ativos · ~123 pessoas no time
- Mercado Livre = 120+ dessas 123 pessoas (concentração crítica)
- Crescimento ML: 35 → 123 pessoas; <30 → ~100 operações
Entidades centrais (caso geral):
- Imóvel sob Facilities Management (áreas privativas administradas para o ocupante)
- Ocupante — empresa cliente que contrata Colliers para FM
- Chamado / Ticket (solicitação de serviço)
- Ordem de Serviço (OS) — execução do chamado
- Fornecedor de Serviço — terceirizado (limpeza, copa, manutenção elétrica, áreas verdes, AVCB, segurança, jardinagem)
- Contrato de Serviço (Colliers ↔ fornecedor)
- SLA (compromisso de tempo + qualidade) — agora com separação Colliers vs fornecedor pós-ADT recente
- Plano de Manutenção Anual (assinado por engenheiro eletricista; conformidade legal)
Entidades específicas Mercado Livre (extrapolam o imóvel):
- Contrato de Fretamento (com operadores de ônibus)
- Telemetria de Ônibus — sensor → nuvem → KPIs tempo real (em SP/Cajamar; SC interior é manuscrito em prancheta)
- Voucher Uber (gerado automaticamente para colaborador novo nos 2 primeiros dias antes do fretamento)
- Contrato de Restauração (com operadores food)
- Chamado CX — atendimento helpdesk 24x7 via chatbot WhatsApp (script estruturado; humano só se escapa)
- Estoque de Insumos Químicos (Centro P&D Ilha do Fundão — 5 estoques, alguns sob controle do Exército)
Atributos críticos:
- Tipo de chamado (manutenção corretiva, preventiva, solicitação, reclamação, fretamento, refeição)
- Tempo de resposta + tempo de resolução
- Custo da OS
- Avaliação de qualidade
- Status de fornecedor (ativo, pendência, bloqueado)
- 99% das informações de SLA vêm de fornecedores — qualidade do dado é o gargalo
Modelo de mercado: custom-made (oceano azul) — diferente de PM que é commodity (oceano vermelho).
Entregáveis:
- Report Heads (semanal, ML) — ~2.400 informações/semana, em automação via BI pelo Analytics ML
- Sumex (semanal sextas) — bullet point via WhatsApp/e-mail
- HOP (mensal, clientes não-ML) — mesma dor do PM
- Liturgia ML: reunião semanal seg 9h (lideranças locais × gestão média) + reunião quinzenal Ricardo Miranda × head Admin ML
Sistemas atuais (validado 28/04):
- Em produção: chatbot WhatsApp CX, sistema voucher Uber, telemetria fretados (SP/Cajamar)
- Em construção: BI Report Heads (Analytics ML)
- Manual: Sumex semanal, telemetria interior SC (prancheta)
Status: AS-IS v1 validado 28/04 (spec). Escopo Anouk: apenas dados Colliers internos + estruturas técnicas ML (dicionário SLAs, schema telemetria). Não consumir dados operacionais ML (decisão Pedro 28/04). Discovery dedicada com Ricardo Miranda agendada — T-107.
10. Lease Administration
Pergunta que responde: quais contratos de locação a Colliers administra para terceiros (não os contratos próprios — os do cliente)?
Entidades centrais:
- Contrato de Locação Administrado (Colliers atua como administradora terceirizada)
- Locador (proprietário cliente)
- Locatário (inquilino)
- Imóvel Locado
- Cobrança (mensal — boleto, índice de reajuste)
- Distrato / Renovação
Atributos críticos:
- Vigência, vencimento, índice de reajuste, multa por rescisão
- Garantias (caução, fiador, seguro fiança)
- Carência, descontos, benfeitorias
- Status (vigente, em distrato, em renovação)
Sistemas atuais: a mapear (provável sistema dedicado) Status: spec a iniciar (semana 3) com Philipe Cardoso.
11. Clientes e Stakeholders
Pergunta que responde: com quem a Colliers se relaciona? Em que papel? Em que canal?
Entidades centrais:
- Pessoa Jurídica (empresa cliente — pode acumular múltiplos papéis: proprietário, inquilino, contratante de laudo, etc.)
- Pessoa Física (contato dentro da PJ)
- Papel do Stakeholder (proprietário, inquilino, vendedor, comprador, locador, locatário, contratante, fornecedor, parceiro, conselheiro)
- Histórico de Relacionamento (toda interação cross-divisão)
Atributos críticos:
- Identificação (CNPJ/CPF, razão social, nome)
- Setor de atividade (para PJ)
- Volume de negócios histórico com a Colliers
- Saúde do relacionamento
- NPS / satisfação
Sistemas atuais: fragmentado — cada divisão tem seu cadastro Status: lacuna estrutural — não há CRM unificado Colliers; provável fonte de fricção cross-divisão.
12. Pessoas e Equipes
Pergunta que responde: quem trabalha na Colliers? Em que função? Performando como?
Entidades centrais:
- Colaborador (broker, técnico, administrador, corporativo)
- Equipe / Área (vinculada a CIB / CTS / CREMS / Corporativo)
- Comissão (variável dos brokers da CIB Transações)
- Performance (KPIs por papel)
Atributos críticos:
- Cargo, área, divisão
- CRECI / CRA / outras certificações
- Histórico de transações fechadas (brokers)
- Histórico de laudos produzidos (avaliadores)
- Histórico de projetos (técnicos)
- Comissão acumulada
Sistemas atuais: sistema de RH a mapear; folha de pagamento a mapear Status: spec a iniciar com Camila Silva.
13. Financeiro e Comissões
Pergunta que responde: de onde vem o dinheiro? Para onde vai? Como se distribui entre as 3 divisões?
Entidades centrais:
- Receita Recorrente (CREMS — administração mensal)
- Receita Variável (CIB — comissões por transação)
- Receita por Projeto (CTS — laudos, projetos)
- Despesa Operacional (folha + estrutura)
- Comissão Devida (a brokers — CIB)
- Conta a Pagar / Receber
Atributos críticos:
- Fluxo por divisão
- Margem por divisão
- Concentração de receita (top 10 clientes? top 10 contratos?)
- Inadimplência
- Previsão (forecast)
Sistemas atuais: a mapear (provável: ERP corporativo? Sienge? Excel? Power BI?) Status: spec a iniciar com Rodrigo Eisenbraun.
14. Documentos e Memória Corporativa
Pergunta que responde: onde estão os documentos da Colliers? Como encontrar?
Entidades centrais:
- Documento (laudo, contrato, proposta, book, planta, memorial, ART)
- Pasta / Localização (SharePoint, OneDrive, pasta local, e-mail anexo)
- Vínculo (a qual imóvel? a qual transação? a qual cliente? a qual projeto?)
- Versão (rascunho, revisão N, final)
Atributos críticos:
- Tipo de documento
- Data, autor, status
- Acessos (quem pode ler / editar)
- Vínculo bidirecional com entidades de outros domínios
Sistemas atuais: SharePoint + OneDrive + pastas locais (suspeita Pedro: “tudo na Microsoft”) Status: parcialmente coberto pela TI spec (Michael Sousa).
15. Inteligência e Analítica
Pergunta que responde: o que a Colliers sabe sobre si mesma e sobre o mercado? Que decisões automatiza?
Entidades centrais:
- Métrica / Indicador (cada divisão tem suas: SPI/CPI para projetos, vacância para PM, conversão para CIB)
- Dashboard (Power BI atual)
- Modelo Preditivo (forecast de fechamento, predição de churn de inquilino, score de fundo comprador)
- Recomendação Automatizada (saída de agente IA)
Atributos críticos:
- Frescor (data da última atualização)
- Confiança (margem de erro)
- Audiência (quem consome)
Sistemas atuais: Power BI (operando hoje) + ferramenta Anouk FII/CVM Status: Lakehouse Colliers a propor; fundamento da spec IM v2 (Bronze/Silver/Gold).
4. Relações entre domínios (visão simplificada)
A coluna vertebral conecta domínios em sequência operacional. As setas indicam fluxo de dado primário — não exclusividade.
Universo (1) ──→ Mandatos (3) ──→ Funil (4) ──→ Transações (5)
│
Universo (1) ──→ Avaliações (6) │
▼
Universo (1) ──→ Carteira (2) ──→ Property (8) Comissões (13)
Facilities (9)
Lease (10)
Carteira (2) ──→ Documentos (14) ←── Avaliações (6) ←── Projetos (7)
(11) Clientes — transversal (todas relações com PF/PJ apontam para aqui)
(12) Pessoas — transversal (responsável + comissão)
(13) Financeiro — destino final (todo evento monetário → aqui)
(14) Documentos — anexo lateral (todo artefato → aqui)
(15) Inteligência — leitura cross-domínio (consome 1-14)
5. Considerações operacionais
Dependências críticas
- CRM unificado é a maior lacuna estrutural — domínios 3, 4, 11 dependem dele
- Argus + planilha Braga + Lakehouse definem se domínios 1, 6 viram inteligência operacional ou continuam silos
- Sistema PM/FM/Lease (CREMS) é a maior receita recorrente — sem digitalização aqui, não há automação
- Conexão Colliers ↔ Costal acontece pelo domínio 7 (Projetos Técnicos — SPS de Igor) e por funções corporativas Anouk/Costal/CSC
Lacunas conhecidas
- Domínios 10, 11, 12, 13, 15 ainda sem prep ou owner formal de discovery
- Modelo de negócio CIB Transações (mandatos vs. funil vs. transação fechada) precisa ser validado nas sessões com Sergio Hilario, Ygor, Mauricio, Humberto, Vlamir
- Cap rate como produto (mencionado em 04) atravessa domínios 1, 5, 6 — formalização pendente
Ver também
- Arquitetura Empresarial Colliers — visão consolidada
- Sub-doc CIB · Sub-doc CTS · Sub-doc CREMS
- Diagrama Mermaid (4 visões)
- Modelo Global de Dados Costal (referência metodológica — modelo construtor, distinto deste)
- Estrutura Organizacional Colliers
- Backlog Colliers
- Spec Inteligência de Mercado
Modelo Global de Dados Colliers v1 — produzido por Pedro Villa + Anouk em 2026-04-27, consolidando discoveries em curso, estrutura organizacional e nota arquitetural Blaschek (CRM × ERP). Modelo independente do Costal — Colliers é empresa de serviços imobiliários com lógica de negócio distinta.