Arquitetura Empresarial Colliers | CIB

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Divisão: CIB — Colliers International Brasil (Transações + Corporativo) Documento-pai: Arquitetura Empresarial Colliers Modelo de dados: Modelo Global de Dados — domínios primários: 1, 3, 4, 5, 11, 12, 13 Sub-docs irmãos: CTS · CREMS

1. Cadeia de valor e modelo de receita

A CIB é dividida em dois braços com lógicas distintas:

1.1 CIB Transações — receita variável, comissão por fechamento

flowchart LR
    A[Sourcing<br/>oportunidade] --> B[Mandato<br/>do proprietário]
    B --> C[Marketing<br/>do imóvel]
    C --> D[Funil<br/>compradores/locatários]
    D --> E[Negociação]
    E --> F[Fechamento<br/>contrato]
    F --> G[Comissão<br/>devida]

    style F fill:#e8f5e8
    style G fill:#fff4e8

Modelo de negócio:

Receita por evento (fechamento)
Margem alta por transação, mas alta variabilidade
Pipeline de longo prazo (ciclo médio 3-12 meses)
Concentração em deals grandes (Capital Markets, Office Premium)

Sub-áreas (5):

Área	Owner	Tipologia
Growth	Sergio Hilario	Crescimento corporativo / business development
Office	Ygor Chrispin	Escritórios premium e médio padrão
Industrial & Logística	Maurício Nascimento	Galpões, condomínios logísticos, indústria
Desmobilização & Capital Markets	Humberto Schott	Vendas de portfólio, M&A imobiliário, IPO de fundos
Áreas para Incorporação	Vlamir Mazotti	Terrenos para incorporadoras

1.2 CIB Corporativo — funções compartilhadas

Não gera receita direta — suporta as 3 divisões. Custo operacional (folha + estrutura) que a Colliers Brasil precisa otimizar.

Áreas (6):

Área	Owner	Vínculo cross-divisão
Financeiro & Controladoria	Rodrigo Eisenbraun	Consolida CIB + CTS + CREMS
Gente & Gestão	Camila Silva	RH para todas as divisões
Jurídico & Compliance	Tatiana Souza	+ Compras (papel duplo)
Marketing	Luciana Cruz	Branding + materiais por divisão
Compras	Tatiana Souza	+ Jurídico (papel duplo)
Tecnologia da Informação	Michael Sousa	Infraestrutura para 3 divisões

Atenção: Tatiana acumula Jurídico+Compras (gargalo potencial); Michael Sousa é “aliado interno” da Anouk com perfil técnico colaborativo (faz vibe coding por conta própria) — discovery TI já aconteceu (23/04).

2. Pontos de dor herdados (a validar nas discoveries)

2.1 CIB Transações

Dor (hipótese)	Origem
Sourcing fragmentado entre brokers — não há funil consolidado cross-área	Padrão mercado
Sem CRM unificado — cada área tem planilha própria	Lacuna estrutural
Mandato do proprietário registrado em e-mail/Word, não em sistema	Padrão
Match imóvel ↔ comprador é manual e dependente da memória do broker	Padrão
Histórico de transações fechadas vive em Power BI mas dados de origem dispersos	Confirmado por Daniel Jackel 23/04
Comissões calculadas em Excel — risco operacional	Padrão
Pitches a clientes baseados em planilhas montadas hora a hora	Padrão
Inteligência de mercado (universo de imóveis) limitada à planilha 90 MB do Braga	Confirmado

2.2 CIB Corporativo

Dor (hipótese)	Origem
Financeiro consolidado mensal manual cross-divisão	Padrão; backlog C-001, C-004
RH com fluxos de admissão/desligamento manuais	Padrão; backlog C-007
Jurídico revisa minutas peça por peça sem inteligência de cláusulas	Padrão; backlog C-006
Marketing dispersa esforço produzindo material 1:1 por divisão	Padrão
Compras e Jurídico no mesmo owner — gargalo Tatiana	Confirmado em estrutura
TI atende 3 divisões com perfil “vibe coding” — solução pontual mais comum que arquitetural	Confirmado por Michael 23/04
Documentos vivem em SharePoint + OneDrive + pastas locais sem governança	Confirmado por Pedro

3. Camada de Sistemas

3.1 Estado atual (as-is)

Sistemas próprios da Colliers identificados:

Sistema	Divisão usuária	Status
Power BI	Transversal (especialmente CIB Transações + CTS-IM)	em produção
Excel “modelo de dados” Braga (90 MB)	CTS-IM (alimenta CIB Transações)	em produção (com 27 problemas estruturais)
Argus Enterprise	CTS-CIVAS (Avaliações)	em produção desde 2007
SharePoint / OneDrive	Transversal (memória corporativa)	parcial — sem governança formal
ERP corporativo (a confirmar)	CIB Corporativo (Financeiro? RH?)	a mapear
CRM	CIB Transações	a confirmar — provável lacuna estrutural
Sistema de chamados (Facilities)	CREMS	a mapear
Ferramenta Anouk FII/CVM	CTS-IM + CIB Transações	em produção desde 04/2026

Lacunas mais críticas (CIB):

Ausência de CRM unificado — bloqueia automação comercial e visão cross-divisão
Ausência de base unificada de transações fechadas — cada área tem seu Power BI

3.2 Estado-alvo (to-be)

Núcleo CIB:

flowchart TB
    subgraph EXT[Sistemas externos / Mercado]
        CVM[CVM<br/>Fundos Imobiliários]
        SIILA[SiiLa<br/>Buildings]
        GOV[Receita Federal<br/>CAGED RAIS]
    end

    subgraph CIB_TRANS[CIB Transações]
        CRM[CRM unificado<br/>a contratar]
        FUNIL[Funil comercial<br/>cross-área]
        MAND[Mandatos<br/>sistema]
    end

    subgraph CIB_CORP[CIB Corporativo]
        ERP[ERP financeiro<br/>a definir]
        RH[Sistema de RH<br/>a definir]
        GED[GED estruturado<br/>SharePoint+]
    end

    subgraph LAKE[Lakehouse Colliers]
        BRONZE[Bronze<br/>raw]
        SILVER[Silver<br/>normalizado]
        GOLD[Gold<br/>analytics + IA]
        BRONZE --> SILVER
        SILVER --> GOLD
    end

    EXT --> BRONZE
    CRM --> BRONZE
    FUNIL --> BRONZE
    MAND --> BRONZE
    ERP --> BRONZE
    RH --> BRONZE
    GED -.->|metadados| BRONZE

    GOLD --> CRM
    GOLD --> CIB_CORP

    style LAKE fill:#e8f5e8,stroke:#2e7d32
    style CIB_TRANS fill:#e8f4f8,stroke:#2e75b6
    style CIB_CORP fill:#fff4e8,stroke:#c65911

Decisões arquiteturais pendentes:

CRM — escolher plataforma (Salesforce? HubSpot? CRM dedicado imobiliário?)
ERP corporativo — confirmar se há sistema atual e se permanece
GED — formalizar SharePoint + estrutura ou contratar GED dedicado
Posicionamento da ferramenta IM — vira módulo do CRM ou app standalone?

4. Camada de Dados

Domínios primários CIB (do modelo-global-dados):

Domínio 1 — Universo Imobiliário e Mercado (alimenta CIB Transações)
Domínio 3 — Mandatos Comerciais
Domínio 4 — Oportunidades e Funil Comercial
Domínio 5 — Transações Imobiliárias
Domínio 11 — Clientes e Stakeholders (transversal — CIB é principal cliente)
Domínio 12 — Pessoas e Equipes (RH corporativo)
Domínio 13 — Financeiro e Comissões (consolidação)

Fluxo de dados característico CIB:

CVM/SiiLa/Buildings → Bronze → Silver (universo) → Power BI atual + ferramenta IM Anouk
                                                  ↓
Mandatos + Funil + Transações → Bronze → Silver (operação) → Métricas + IA cross-divisão
                                                              ↓
                                                          Comissões → Financeiro

5. Camada de Inteligência (Agentes IA — Onda)

Onda 1 (Q2/2026)

Ferramenta IM evoluída (FII/CVM + cap rate) — já em produção; próximo passo: aplicar cap rate para estimar valor de transações (04)
Recomendações comerciais — Pulse-style para CIB Transações: “este fundo está com caixa crescente, está comprando logística — temos 3 ativos no portfólio sob mandato”

Onda 2 (Q3/2026)

Lead scoring para o funil comercial (probabilidade de fechamento)
Match imóvel ↔ comprador automatizado (usando perfil de transações históricas + universo monitorado)
Geração assistida de pitch com dados do universo + comparáveis CIVAS
Automação de processos corporativos — Finance (fechamento mensal), Gente (admissão), Jurídico (revisão de contratos com cláusulas-padrão)

Onda 3 (Q4/2026)

Análise de cap rate por ativo cross-divisão (Universo + Avaliações + Transações fechadas)
Detecção de oportunidades em portfólios próprios (Capital Markets — fundos ajustando carteira)
Marketing assistido (geração de books, pitches, landing pages a partir do mandato)

6. Camada de Integração

APIs / fontes externas (já em uso ou em pipeline):

CVM — fundos imobiliários (alimenta ferramenta FII/CVM Anouk)
Receita Federal — abertura/fechamento de filiais (sinal de mudança de ocupação)
CAGED / RAIS — contratação/demissão por CEP (sinal de demanda imobiliária)
SiiLa — universo de mercado (parceria existente — chaves já presentes na ficha técnica IM)
Buildings — universo de mercado (idem)

Eventos de domínio CIB (a propor):

MANDATO_RECEBIDO (proprietário contrata Colliers como broker)
IMOVEL_LISTADO (mandato vira oferta no funil)
OPORTUNIDADE_QUALIFICADA (lead progride no funil)
PROPOSTA_ENVIADA
TRANSACAO_FECHADA → dispara cálculo de comissão + atualização do universo
COMISSAO_PAGA → fecha o ciclo no financeiro

7. Métricas-chave por área (alvos a validar nas discoveries)

Área	Métrica primária	Métrica secundária
Growth	Pipeline gerado / mês	Conversão prospect → mandato
Office	Mandatos ativos × tempo médio até fechar	Comissão média / m²
Industrial & Logística	Volume m² transacionado	Cap rate médio
Desmobilização & Capital Markets	Volume R$ transacionado	Tempo do mandato → fechamento
Áreas para Incorporação	Número de mandatos ativos	Conversão → fechamento
Financeiro & Controladoria	Tempo de fechamento mensal	Acurácia do forecast
Gente & Gestão	Tempo de admissão	Engagement / NPS interno
Jurídico & Compliance	Tempo de revisão de minuta	% de cláusulas red-flag detectadas
TI	Uptime de sistemas	Tempo de resposta a chamados internos

8. Próximos passos

Confirmar com Pedro/Igor se há CRM hoje na CIB ou se é lacuna real (decisão arquitetural)
Marcar discoveries das 5 áreas CIB Transações (Sergio, Ygor, Maurício, Humberto, Vlamir) — preps prontos
Marcar discoveries das 5 áreas CIB Corporativo sem prep ainda (Finance, Gente, Jurídico, Marketing, Compras)
Operacionalizar evolução da ferramenta FII/CVM com cap rate + Leandro Braga como “pai da criança” (decisão Ricardo)
Validar arquitetura-alvo com Michael Sousa (TI) — feedback técnico sobre Lakehouse + CRM

Ver também

Arquitetura Empresarial Colliers (raiz)
Sub-doc CTS
Sub-doc CREMS
Modelo Global de Dados Colliers
Diagrama Mermaid
Estrutura CIB
Spec Inteligência de Mercado
Office · Industrial · Desmobilização · Capital Markets · Incorporação
TI spec — Michael Sousa
Backlog Colliers (C-001, C-002, C-003, C-004, C-006, C-007 são CIB)

Sub-doc CIB v1 — Pedro Villa + Anouk, 27/04/2026.

Colliers × Costal — Base de Conhecimento

Explorador

Arquitetura Empresarial Colliers — CIB (Transações + Corporativo)