2026-05-07 Devolutiva MI pt. 2: Subdivisão de Imóveis e Tracking de Proprietários

meeting brief colliers inteligencia-mercado

Data e Hora: 2026-05-07 14:02 Localização: Remoto Participantes: Pedro Villa (Anouk — líder do projeto), Rafael Rossetto (Anouk — PM On-site), Leandro Braga Cardoso (Colliers — Inteligência de Mercado / Research & Analytics) Empresa: colliers

Visão Geral

Segunda sessão de devolutiva da Anouk sobre o modelo de dados de Inteligência de Mercado da Colliers. [fato] Pedro apresentou a proposta de subdivisão de imóveis em três camadas — geometria física (estrutura), geometria comercial (oferta no mercado) e unidade locada (m² efetivo) — que endereça o problema de geometria variável identificado como “calcanhar de Aquiles” na sessão de 05/05. [fato] Leandro validou a abordagem e trouxe um gap significativo não coberto no modelo v2: a necessidade de tracking histórico de proprietários com versionamento temporal, análogo ao tracking de ocupação já previsto. [fato] O proprietário de um imóvel muda ao longo do tempo (XP → BTG → Itaú), e essa dimensão precisa ser separada da tabela de transação (compra/venda), que registra o evento pontual. [fato] Leandro confirmou que, além desse ponto, “não sentiu falta de nada” no modelo proposto. A reunião foi curta (~23 minutos) e eficiente, com Pedro confirmando que publicará a spec v3 com os ajustes e abrirá canal Slack de MI para interação assíncrona, replicando o modelo usado por Igor na Costal.

Contexto e Histórico

Continuação da devolutiva de 05/05 onde Pedro apresentou o modelo Bronze-Silver-Gold com 9 entidades, validado por Leandro como “muito semelhante” à estrutura que ele mesmo havia preparado. [fato] Leandro trouxe na sessão anterior o problema de geometria variável (conjuntos/módulos que mudam), descrito como “calcanhar de Aquiles”. [fato] A presente sessão se concentrou em dois pontos: (1) a proposta de subdivisão em três camadas que endereça a geometria variável, e (2) a identificação do gap de proprietário. [fato] O inventário de dados (Screener) teve GMUD aprovada por Michael mas ainda não rodou efetivamente.

Pontos Problemáticos

Tracking histórico de proprietário — gap principal: [fato] O modelo v2 contém “proprietário atual” como atributo do imóvel, mas não versiona a cadeia de proprietários ao longo do tempo. Leandro mostrou que essa dimensão é análoga à de ocupação e tem valor analítico (ex.: “empresa X fica 10 anos na tese, empresa Y fica 5”). Complicação adicional: proprietários mudam de nome sem mudar de CNPJ (rebrands, incorporações — ex.: GLP mudou de nome).
Sem CPF/CNPJ acessível: [fato] A pesquisa de mercado não tem acesso a CPF/CNPJ — tracking é por nome de entidade. Correlação manual quando há renomeação. Pedro reconhece que CPF/CNPJ na escritura seria o ideal, mas não é acessível à equipe de research.
Dados de vencimento de contrato parciais: [fato] A TB locação tem campos de tempo de contrato, carência e condição comercial, mas lista não é extensa. Dados podem ser complementados via fornecedores de dados.

Expectativas

Curto prazo (esta semana): Pedro publica spec MI v3 com dimensão de proprietário e subdivisão em três camadas. Canal Slack MI aberto para Leandro.
Curto prazo (pós-retorno Daniel): Leandro e Daniel revisam colunas completas da spec v3 e validam completude.
Médio prazo: Reunião pré-execução quando material estiver consolidado e revisado — não antes do retorno de Daniel (previsto semana de 19/05).

Outras Informações Relevantes

[fato] Leandro testou acesso à wiki com e-mail Colliers durante a reunião — funcional. Tem acesso a todas as frentes (Pedro: “não tem nada restrito, fizemos assim para simplificar”).
[fato] A wiki é read-only (biblioteca). Interação será via canal Slack de MI, onde o Axios captura e incorpora feedback automaticamente.
[fato] Rafael esteve entre duas reuniões em paralelo; acompanhou com Pedro mas não pôde intervir muito.
[fato] Link de acesso à wiki será reenviado por Rafael — e-mail anterior pode ter ido para o Leandro errado (Delecródio).

Lista de Tarefas Consolidadas

Pedro: ajustar modelo MI com dimensão de proprietário (versionamento histórico) — esta semana
Pedro: publicar spec MI v3 na wiki — esta semana
Rafael: avisar Leandro quando v3 estiver publicada
Pedro: abrir canal Slack MI e enviar convite a Leandro — imediato
Rafael: reenviar link de acesso à wiki para e-mail correto de Leandro — imediato
Leandro + Daniel: revisar colunas da spec v3 — pós-retorno Daniel

Sinais para Promoção às Camadas Canônicas

Decisões (→ 00-projeto/canonico/decisoes.md)

#	Decisão	Contexto
1	Dimensão de tracking histórico de proprietário no modelo MI	Gap de Leandro — proprietário muda ao longo do tempo
2	Proprietário separado de transação (posse ≠ evento)	Clarificação conceitual
3	Canal Slack MI para interação assíncrona com Axios	Replica modelo Costal/Igor

Riscos (→ 00-projeto/canonico/riscos.md)

ID sugerido	Risco	Impacto	Prob.	Mitigação	Dono	Prazo
R-019	Renomeação de proprietários quebra tracking sem CPF/CNPJ	médio	alta	Chave canônica de entidade + aliases	Pedro + Leandro	v3 spec

Gaps (→ 00-projeto/canonico/gaps.md)

ID sugerido	Gap	Impacto	Dono	Prazo
G-032	Tracking histórico de proprietário ausente no modelo v2	alto	Pedro	v3 spec
G-033	Dados de vencimento de contrato parcialmente enriquecidos	médio	Leandro + Pedro	médio prazo

Dependências (→ 00-projeto/canonico/dependencias.md)

ID sugerido	Item	Depende de	Tipo	Dono
D-022	Spec MI v3 publicada	Ajustes de Pedro	entrega	Pedro
D-023	Revisão de colunas por Leandro	Retorno de Daniel + publicação v3	validação	Leandro + Daniel

Documentos de Referência

Documento elaborado por: Rafael Rossetto

Colliers × Costal — Base de Conhecimento

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